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Comment les délais prévus par le droit locatif sont-ils affectés par le COVID-19?

Question
Comment les délais prévus par le droit locatif sont-ils affectés par le COVID-19?

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Comment les délais prévus par le droit locatif sont-ils affectés par le COVID-19?
Mis à jour le 
21 septembre 2020
RÉPONSE

Il existe des règles sur le temps dont vous disposez pour intenter une action à la Commission de la location immobilière (CLI). Ces délais sont appelés délais de prescription. Par exemple, vous devez généralement entamer un dossier à la CLI dans un délai d'un an.

Le 16 mars 2020, en raison du COVID-19 et à la suite du décret d'urgence du gouvernement, tous les délais pour intenter une action en droit ontarien ont cessé de courir . Ce décret a pris fin le 14 septembre.

Cela signifie que la période entre le 16 mars et le 14 septembre ne sera pas prise en compte pour décider si vous ou quelqu'un d'autre êtes trop en retard pour entamer une procédure juridique.

Le décret d'urgence s'appliquait également à certaines démarches procédurales dans une affaire en cours, comme le dépôt de documents ou l'appel d'une décision. Et cela peut s'appliquer à d'autres choses, comme le temps dont vous disposez pour répondre aux avis de votre propriétaire.

Voici quelques-unes des façons dont ce «gel» du délai peut affecter les locataires.

Requêtes des locataires à la CLI

Il y a un délai d'un an pour la plupart des requêtes de locataires à la CLI. Cela signifie que vous devez normalement présenter une requête dans un délai d'un an à compter de l'événement dont vous vous plaignez ou d'un an à compter du moment où votre propriétaire était censé vous donner ou vous rembourser de l'argent.

En raison du gel, vous avez maintenant plus d'un an pour déposer une requête si une partie de cette période d'un an tombe entre le 16 mars 2020 et le 14 septembre 2020. Cela s'applique si:

  • l'événement pour lequel vous présenter la requête s'est produit avant le 14 septembre 2020 et;
  • votre date limite initiale de dépôt était le 16 mars 2020 ou après.

Cela peut être très confus à comprendre. Voici quelques exemples:

  • Votre requête concerne un événement qui s'est produit le 16 mars 2019: Cela signifie que votre date limite initiale était le 16 mars 2020. C'était le jour où la période de gel a commencé. Ainsi, votre nouvelle date limite pour déposer votre requête est le 14 septembre 2020, jour de la fin du gel.
  • Votre requête concerne un événement qui s'est produit le 30 mars 2019: Cela signifie que votre délai initial était le 30 mars 2020. C'était 14 jours après le début du gel, donc votre nouvelle date limite est 14 jours après le 14 septembre 2020. Votre nouvelle date limite pour déposer votre demande est le 28 septembre 2020.
  • Votre requête concerne un événement qui s'est produit le 2 octobre 2019: Cela signifie que votre délai initial était le 2 octobre 2020. C'était 200 jours après le début de la période de gel, donc votre nouvelle date limite est 200 jours après le 14 septembre 2020. Votre nouvelle date limite pour déposer votre demande est le 2 avril 2021.
  • Votre requête concerne un événement qui s'est produit le 20 mars 2020: Cette date est tombée pendant la période de gel. Ainsi, le délai d'un an ne commence pas à compter avant la fin du gel le 14 septembre 2020. Par conséquent, votre nouvelle date limite pour déposer votre demande est le 14 septembre 2021.
  • Votre requête concerne un événement qui s'est produit le 14 septembre 2020 ou après: La date est après la fin de la période de gel, vous disposez donc d'un an normal à compter de la date à laquelle vous avez déposé votre demande.

Avis d'expulsion

Certains types d'avis d'expulsion vous donnent le temps de corriger tout ce qu'il indique de défaillant. Par exemple, un premier avis N5 pour dommages indus, entrave à la jouissance raisonnable des autres personnes ou surpeuplement vous donne 7 jours pour corriger la situation. Il est possible que votre période de 7 jours soit prolongée si une partie tombe pendant le gel, mais la loi n'est pas claire à ce sujet.

Un avis N4 concernant le non-paiement du loyer vous permet d'annuler l'avis en payant à tout moment, avant que votre propriétaire ne fasse une demande à la CLI. Il est peu probable que le gel s'applique à cela, mais la loi n'est pas claire.

Appels, révisions et réserves

Un propriétaire ou un locataire peut parfois prendre des mesures juridiques s'il n'est pas d'accord avec une ordonnance de la CLI. Ces étapes ont généralement des délais.

Par exemple, une demande de révision d'une ordonnance doit normalement être déposée dans les 30 jours suivant la date de l'ordonnance. Une requête en annulation d'une ordonnance en l'absence d'audience doit être déposée dans les 10 jours. Et un appel d'une décision de la CLI devant un tribunal doit être déposé dans les 30 jours.

Le gel des délais peut s'appliquer à ces étapes. Si une partie du délai est tombée pendant le gel, ces jours ne seront pas comptés. Voici quelques exemples d'utilisation du délai de 30 jours pour demander une révision:

  • Si la CLI a rendu une ordonnance le 10 mars 2020, seulement 6 jours s'étaient écoulés lorsque le gel des délais a commencé le 16 mars. Il restait 24 jours dans la période de 30 jours. La nouvelle date limite est donc 24 jours après la fin du gel du 14 septembre. La nouvelle date limite est le 8 octobre 2020.
  • Si la CLI a rendu une ordonnance entre le 16 mars et le 14 septembre 2020, la période de 30 jours n'a commencé à courir que lorsque le gel a pris fin le 14 septembre 2020. La date limite est donc le 14 octobre 2020.

Délais pour les propriétaires

Le gel des délais donne également aux propriétaires plus de temps pour prendre des mesures juridiques. Par exemple, pour la plupart des types d'avis d'expulsion, les propriétaires ont normalement 30 jours après la date de résiliation de l'avis pour demander à la CLI de vous expulser. Mais maintenant, ils peuvent avoir plus de 30 jours dans certaines situations.

Notez que le formulaire N4, l'avis d'expulsion pour non-paiement du loyer, n'a pas de limite de temps. Les propriétaires peuvent demander une ordonnance d'expulsion à la CLI à tout moment après la date de résiliation sur un formulaire N4.

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